Por JORGE A. HERNÁNDEZ*A
partir de la paulatina liberación del mercado locativo por medio de las leyes
que fueron anulando progresivamente los nefastos congelamientos de los alquileres y de la prórroga compulsiva de
los contratos (virtual congelamiento de los desalojos) que se impusieron
arbitrariamente a mediados de la década del 40 del siglo pasado, se comenzó a
implementar en las nuevas contrataciones sobre las unidades funcionales de los
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, la modalidad de
establecer el canon locativo con el agregado del pago por parte del inquilino
de las expensas comunes y los impuestos municipales (ABL: alumbrado, barrido y
limpieza) y las tasas de servicios sanitarios (suministro del agua y los
servicios de cloacas y desagües pluviales) que corresponden a la propiedad.
Tuvo su razón de ser
esta nueva forma, podría decirse que hasta indebida, de cargar sobre la
locación las expensas comunes y los impuestos y tasas mencionadas.
En gran parte se
justificaba porque la experiencia de los años de la lamentable intervención del
Estado en los contratos privados de las locaciones urbanas, había generado en
la mayoría de los casos la irracional situación de convertirse a través del
tiempo, en ínfimo el monto percibido por el propietario en concepto de canon
locativo mensual, que no sólo no resultaba una renta adecuada a la inversión
inmobiliaria puesta en el mercado locativo, sino que por lo general era
insuficiente hasta para cancelar el monto de las expensas comunes e impuestos
devengados durante el mes.
Es decir, se estaba
ante la insólita situación que el propietario del bien, en lugar de recibir una
legítima renta por su capital invertido en un inmueble, tenía todos los meses
que desembolsar de su propio bolsillo un mayor importe de dinero para que el
inquilino pudiera seguir habitando en la vivienda, y todo ello simplemente
porque estaba protegido por el doble congelamiento, por un lado del monto de
los alquileres y por el otro de los desalojos,
aún en los casos del atraso durante varios meses o mora de varios años
en el pago del valor locativo correspondiente.
Desde que los
locatarios comenzaron, mediante cláusulas contractuales, a tener a su cargo el
pago de las expensas comunes, impuestos y tasas de servicios de la propiedad,
se comenzó a notar en muchos propietarios un notorio desinterés por las
cuestiones inherentes al edificio, es decir que
ante el traslado del pago al inquilino, algunos dueños se desentendían
casi por completo de la cuestión de los gastos comunes, de la asistencia a las asambleas
y en general de la administración del edificio.
Ahí fue donde
comenzaron muchos de los constantes entredichos, discusiones y enfrentamientos
entre inquilinos, propietarios, personal de portería y Administradores.
Por otro lado al tener
el inquilino a cargo el pago de las expensas comunes de la unidad funcional que
alquilaba, y por otro lado carecer de una diferenciación y estipulación legal
en la antigua ley de propiedad horizontal (Ley 13.512 derogada desde el
31/7/2015) sobre las expensas comunes y las extraordinarias, fue provocando la
creencia en muchos locatarios (y en algunas asociaciones que los agrupan) que esos pagos en nombre del
propietario les generaban el derecho a reclamar e intervenir en forma directa
en la administración del ente consorcial.
Más aún, con la excusa
que el locatario era quien sufragaba los gastos de expensas comunes, se llegó
en algunas iniciativas parlamentarias al extremo de pretender otorgarle al
inquilino la facultad de participar con voz y voto en las reuniones y asambleas
del ente consorcial, aún sin requerir para ello ningún tipo de autorización y/o
conformidad del titular de dominio de la vivienda que ocupaba.
En este sentido,
algunos proyectos legislativos sobre el tema que trataron de adjudicarle al
inquilino atribuciones legales para intervenir en el seno del consorcio, aún
por sobre la voluntad del propietario, se notaba a simple vista que resultaban
lesivas al derecho de propiedad y contradictorias con el sistema jurídico sobre
la materia que regía en nuestro país.
Gracias a Dios que con
la entrada en vigencia, a partir del 1º/08/2015, del nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, se resolvieron muchos de estos problemas.
Por ejemplo, ahora el
Derecho Real de Propiedad Horizontal (Artículos 2037 y siguientes del CCyC)
determina con claridad la existencia de las expensas comunes y de las expensas
extraordinarias, y además las define, por lo cual obliga a todas las
administraciones de los edificios a diferenciarlas en las liquidaciones
mensuales, separando las que corresponden a un concepto y cuales al otro.
El otro tema y sin
dudas el más importante, es la pretendida participación del inquilino o
terceros en las asambleas de propietarios.
Las asambleas sin
inquilinos es una derivación directa de la interpretación literal del “CAPITULO
4 Reglamento de propiedad horizontal, ARTICULO 2056 - Contenido.
El reglamento de
propiedad horizontal debe contener:
m) determinación de la
forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de
limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de
unidad funcional para representar a otros en asambleas;
q) determinación de
eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades.”
La norma es clara y
taxativa, los propietarios de las unidades funcionales solo podrán ser
representados en las asambleas por otros propietarios, a través de carta
poderes cuya cantidad serán limitadas conforme a lo que estipule el reglamento
de propiedad horizontal de cada consorcio.
Es decir que para
poder asistir a las asambleas deberá reunirse la condición ineludible de ser
titular de dominio de una unidad funcional en el mismo edificio, no pudiendo
hacerlo aquél o aquellos que no reúnan tal especial condición, por más que por
otro lado tengan estrechos vínculos parentales, locativos, contractuales,
profesionales o de cualquier otro tipo con el dueño de la unidad funcional, o
que hayan obtenido una de las antiguas autorizaciones o carta poder para
intentar asistir a la asamblea con derecho a voz y/o voto.
Un comentario aparte
merecen las actuales iniciativas legislativas para intervenir nuevamente en el
mercado locativo.
Los especialistas en
la materia, a través del Colegio Profesional Inmobiliario, han expresado una
seria advertencia en el comunicado publicado en el Diario Clarín del 29/07/17
“Un error histórico que vuelve a repetirse, Regulación de Alquileres: ... El intervencionismo en el mercado
locatario data de muchos años.
Basta recordar que
allá por 1945 se sancionaron las primeras leyes de congelamiento de los
alquileres y prórroga compulsiva de contratos.
Su consecuencia fue
una fuerte caída en la construcción de viviendas para alquilar y un crecimiento
del déficit habitacional.
En Argentina pasan los
años, y sin embargo, siguen aflorando conductas que se supondrían superadas… si
el estado interviene impidiendo que el
mercado sea eficiente, logrará que sea ineficiente…
Será que estamos
condenados a soportar periódicamente las consecuencias de aquella creencia
popular que la cotidianidad nos muestra de continuo:
Esperemos que en esta
oportunidad prevalezca el sentido común entre los legisladores y no se vuelvan
a cometer los mismos errores del pasado en materia locativa que tanto daño
provocaron a la población en general.
*JORGE A. HERNÁNDEZ es administrador profesional de
Propiedad Horizontal, Presidente de la Fundación Reunión de Administradores y
director de la revista del mismo nombre.
Fuente: Revista REUNIÓN DE ADMINISTRADORES, N° 316,
agosto de 2017
